最近，黄埔臻珑府封阳台被发强拆公告的事情，刷屏了一波。

说实话，本人作为臻珑府业主，这个“新闻”已经看了快两年了，各个角度的解读也都看到第N番了。

不过，今天我还是想讲一个很多人都没注意到的角度，就是高使用率阳台的问题。

臻珑府，2021年开盘，当时是全广州第一批100%使用率产品，主要特色就是户型出现了花池和飘窗衣柜。

尤其是阳台赠送花池，让阳台赠送面积超过了1/2。

所以，建面约78平三房户型，阳台面积都接近10个方。

对比同时期入市的星航，98平阳台都没有臻珑府78平的那么大，就是因为阳台没有用上花池这招。

所以，关键点，就是这个“阳台赠送面积超1/2”。

按《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013 第3.1.5条规定：

封闭阳台按照外围护结构外围水平投影面积计算；未封闭阳台按照围护设施外表面所围空间水平投影面积的一半计算。

翻译成人话就是，封闭阳台全部计入面积，敞开式阳台一半计入面积，另一半可以算赠送。

但臻珑府的阳台，赠送面积超过了一半，这就有点灰色地带的意味了。

为了让花池“合理化”，臻珑府的阳台天花板，是修了一个类似于花池形状的东西：

而且，一开始的封窗指引，物业遮遮掩掩不肯给业主看：

当时我家的装修施工单上，也没有封窗这一项：

也有其他业主跟我说，小区很多邻居的封窗施工单上，其实都没有物业盖章签字。

大家又不妨想一想，100%使用率户型已经如此谨慎，那到120%以上使用率的呢？

动辄25-30%阳台率、和“敞开式阳台一半面积计容”这个规则怎么兼容？

还有阳改房，买的时候是房间，实际交付是阳台，需要业主自己封窗，这个又要怎么计算呢？

当然，部分项目可以申请规划条件豁免、绿件三星建筑等方法来突破规则，但实际上报、审批非常严格。

万一中间流程卡住了，后续竣工、验收都是雷，真的要整改和补地价，对开发商来说不会是一笔小数目。

所以，广州叫停了120%使用率，某程度上也是发现这个审批问题不好解决。

其实，官方早在去年就发过11则强拆公告，当时也说让业主在15天内拆除。

但事实上，到今天为止，没有任何一户的封窗部分都是没有被拆除的。

从去年到现在，两年时间，我们小区的邻居也一直在发起行政复议、行政裁决，但一直没有具体结果。

我的邻居也说，实际上拆除玻璃的安全风险也不小：

归根到底，目前《广州市房屋安全管理规定》已失效，新版的《广州市房屋使用安全管理条例》还在草案阶段，尚未正式实施。

所以，现阶段广州住宅封阳台，暂时还没有一个具体、统一的标准。

拆不拆，怎么拆，会不会和其他法例有冲突，难以界定。

就我们小区自己的业主，对封窗行为都有不同的看法：

唯一可以肯定的是，拆阳台栏杆封窗比在栏杆内封窗，确实风险性要高得多，现在是一抓一个准。

不过，广州有这么多拆栏杆封窗的小区，臻珑府绝不会是唯一一个，他们是怎么过关且安然无恙的呢？现在臻珑府拆了，其他小区要不要也拆？

臻珑府的问题是，碰巧被抓住了当作一个典型，又加上了高使用率阳台的问题，被卡住在中间。